近年来，10万+的顶豪成交榜单中，半数以上的产品以大平层为主。看来，大平层与别墅之间的斗争已经逐步占了上风。本文想和大家聊聊，大平层豪宅除了面积大以外，还可以做哪些创新？

一、大平层产品客户分析

其实，大平层和别墅的比较一直都没停过，在弄清楚大平层和别墅的区别，我认为更重要的是梳理清楚大平层的客户群。同样是豪宅，买别墅的客群与买大平层的客群到底有什么不同？

通过很多大平层项目的分析可以知道，会购买大平层的一般以这4类人为主：外国人士、私营业主或大中型公司老总、城市新富阶层、投资公司高管。

他们为什么选大平层不选别墅？其实买得起豪宅的人购买力强劲，往往不止一套房产，他们购买大平层思考的重点在于以下6大要素：

我们在前面一篇文章曾经分析过大平层的客户群，需要了解更多可以直接点击《大平层豪宅营销7种姿势，分分钟干掉别墅》阅读。

二、大平层产品选址及规划

大平层产品一般分为高层小规模项目、高层大规模项目、低多层祥泰项目3类，但目前来看，位于中心城区的高层小规模项目是大平层豪宅的主力形式之一。

高层小规模项目的规划，由于市区核心区域土地有限，一般项目规模不大，规划以围合布置方式为主，突出中心庭院景观，强调集中景观和人车分流。

而高层大规模项目，这时就会从从多单元组团到强调大尺度的空间布局形式。

低多层形态项目一般采用组团式布局，强调中心景观轴线但无大规模心景观。

金地天御规划布局图

比如金地天御平层的布置方式，利用偏东向倾斜30度角左右的河岸，进行菱形组团组织，这种布局方式和传统布局差别很明显：

由于错位的原因建筑侧向间距拉大，并且南北东西都是组团景观，不但能够提供侧向很好的视野同时也加强了侧面私家花园和端套户型的价值。项目布局上这个区域全部都是独立单元的筑，强调侧向花园的价值，也最大化的利用这种布局的优势。

所以，各种不同体量和形态的平层豪宅规划发展方向也有相应的差异。

三、大平层豪宅户型特征

据统计，高端客户对于产品的关注点更多体现在户型设计（50%以上）、其次是景观环境（30%）、再次是房屋使用率（15%）。因此如何在户型设计的格局和面积分布上创新成为应该成为重点突围的方向。

1、层高

2005年大平层产品刚出现的时候，面积多为150-200的一房到5房不等，现在主流面积已经提升到200-350，同时室内功能区间也越来越细化。

但是，光比面积已经不行了，层高成为了空间豪华感的重要衡量标准。目前市场大多数高端平层产品的层高在2.8米以上，因为大平层的面积通常都在200平米以上，层高越高，居住体验更宽敞舒适，也能够体现出完美的空间感。上海知名豪宅汤臣一品层高在3.5m，北京长安太和二期层高为3.6米，绿城御园的层高甚至达到了4m。

2、入户形式

入户形式主要有两种： 单一入户和双向入户。单一入户是较为传统的入户形式， 该类户型只有1个出人 口， 其优点是便于管理， 缺点是主、 客、 仆流线交织， 不利 于豪宅品质提升。双向入户是目前比较流行的形式， 也将是未来 的发展趋势。这样入户的优点在于可使工人、 货物出入与主人出 入分离 ， 保证豪宅空间的品质和档次 ， 缺点是将产生较大的公摊 面积和交通面积。

3、流线设计

主、 客、 仆用房的分离在豪宅中应充分考虑， 以最大程度地避 免相互间的干扰 ， 使三者均有独立的流线和完善的配置。各部分之间的联系依靠花园、 阳台或连廊等过渡空间来实现。

龙湖唐宁ONE360平米户型图，独立佣人房，主仆分离。

4、功能配置

豪宅户型对服务用房的需求较高，应设置充足的工人房、洗衣房、设备房等附属空间。生活功能可设置专门的中西厨，早餐厅，大衣帽储藏间等。休闲功能则有健身，影音，桑拿，红酒雪茄等。

5、装修标准

通过国内典型豪宅案例的研究，发现豪宅精装修价格均在一万元以上。

四、大平层户型设计手法演变

设计手法一：公寓型平面设计，采用特殊单元结构或者直接放大功能空间尺度，是最简单也是最直接的大面积公寓设计思路。