第一部分 商业概念 

商业的概念

人们习惯上将商业叫商铺或商业用房，商业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。

住宅底商：指位于住宅等社区建筑物底层的商用铺位，住宅底商的表现形式主要是地上1-3层或其中部分搂层、地下室、或者商业用途裙房，住宅底商（后面统称为底商）已经成为社区商铺的主流 。

住宅底商是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可建筑底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去临路住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益；同时底商上面建筑将会带来的稳定的客户流，投资者的投资风险相对较小。本报告将主要针对住宅底商做详细分析。

第二部分：底商分类

1、按照服务区间划分：

按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种，即：客户对象是住宅社区里面的居民（又称内商业），客户范围不局限在住宅社区里面（又称外商业）。

2、按照市场理念划分：

不同项目的竞争将成为住宅底商市场的主旋律，项目市场运作将对其住宅底商项目的成功发挥重要作用；

按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。

①.概念型住宅底商

概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。如“欧式商业步行街”“现代城”“欧陆经典”等主题，一改过去纯粹的配套服务功能。做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。

②.潜力型住宅底商

潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目 。相对于借助炒作概念而走俏市场的底商而言，无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好；

“潜力型” 底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间”问题，如郑东高铁站附近商业。

③.商圈型住宅底商

商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目，投资风险相对小，回报率高。

最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，如正商新蓝钻项目商业。

◆对于住宅底商，如果主要服务对象为社区内部居民，在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的商铺，投资少，风险低，资金回笼也较快。

◆如果主要服务对象为小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能和街道人流量来确定商铺功能 。

第三部分：底商经营方式

社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对社区商铺的特点进行分析介绍。

零售型社区商铺：

1. 规模特点

零售型社区商铺的规模有大有小，其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在60-100平方米左右，小卖部面积甚至仅30-50平方米，书报厅面积可能更小。

2. 规划设计特点

零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求；

如果是做中型超市，规划设计时柱距设计要合理，避免柱网太密，影响使用效率。

3. 经营特点

商铺的形式

社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。

投资回收形式

社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注。

服务型社区商铺：

1. 规模特点

随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，面积在200-1500不等；大型专业美容美发、餐饮成为大型社区的重要配套，健身设施也从无到有。

2. 规划设计特点

服务型社区商铺的层高不低于3.5米，层高较低，会影响美容，美发、餐饮等商业的经营舒适度；柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，同时对水、电、暖、天然气、排污等相关配套，在规划设计过程中要加以考虑。

3. 经营特点

铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模较大，没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局，同时对项目品质带来影响。

4. 投资回收形式

目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在不同，他们已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。

经营形态特点

社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。

从上面的分析可以得出结论：服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。

第四部分设计要点

住宅底商的建筑形式特点：

1. 住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，楼上为住宅，为了确保居住、商业运营互不影响，开发商会通过合理规划设计对居住和底商经营进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。

2. 反之，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售和品质。

案例：永丰观澜国际

3. 商铺类型

为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街、商业内街或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等。

案例：青岛蓝海港湾

◆商铺的层高尽量不要低于3.5米，在柱网设计能够满足设计要求的前提下，最大限度的减少柱子的数量，为后期经营者提供更好经营空间。

◆ 住宅底商展示面开间因很多时候受到住宅结构墙体的影响，大小不一，但商业展示面尽量不要小于4.5米，如果太小将影响商业的展示效果和客户进出拥挤（特别是大面积底商）。

◆当一二层连体商业面积较大时，一二层临街展示面将出现三种情况：

① 一层二层临街展示面相当

② 一层临街展示面大，二层临街展示面小

③ 一层临街展示面小，二层临街展示面大

楼梯的设计：

◆ 针对一二层两梯商业、负一层与一层连体商业，在楼梯设计时，要尽量把楼梯贴墙、靠内部设计，尽可能不影响商业的经营空间。

进水、排水、卫生间设计：

◆为了能够让商业后期能够为更丰富的业态类型服务，同时提高商业的使用舒适度，底商内应在适当位置设计上下水和卫生间。

◆同时为了把更好的一面展现出来，商铺卫生间的位置设计应相对隐蔽，如：楼梯的下面、最深处的角落里，既能够方便业主，又不影响商业环境。