摘要：近年来，受过去十余年土地财政政策的影响，土地供给出现了稀缺的状况，房地产企业单纯依靠售卖商品房就得以欣欣向荣的发展模式越发难以为继。文章以万达模式为样板，探究万达模式自身优势，提出了PPP模式及以售养租模式帮助房地产企业更好地进行下一步的发展规划。

关键词：万达模式；房地产行业；土地稀缺

一、引言

随着中国经济的快速发展，人民生活水平的逐步提高，中国的房地产价格也不断走高，房地产销售面积屡创新高。近年来，随着房地产限购政策的实行，房地产销售降温，市场逐渐恢复理性。2017年，房地产市场销售面积16.9亿平方米，同比增长7.7%，而土地购置均价同比上涨29%，房地产开发商土地成本快速上升。房价上升乏力与土地成本上涨给房地产企业带来了双重的打击。自从2015年以来，土地财政政策大规模实施十余年之后，全国土地市场供应出现了明显减少的现象。城市化进程逐步放缓，中国土地供给出现了短缺的状况；除此之外，一些土地闲置、规划不合理也进一步加剧土地稀缺的现状。1982年至2016年中国城市建成区面积增长率总体呈现波动的高增长态势，而近年来，城市建成区面积增长率略有放缓，处于历史低位。对于房地产企业而言，当今形势下，如何解决房地产投资与土地供给紧缺的关系就变得尤为重要。本文通过研究房地产行业领头羊之一的万达集团，探索了万达模式的所具备的优势，为房地产企业更好地应对土地稀缺提供了发展建议。

二、万达模式

（一）万达的情况

大连万达集团成立于1988年，2017年企业资产达7000亿人民币，位居世界500强第380位。截止2017年8月，万达集团共开业137座万达广场，2018年预计新增52座万达广场，73%将开在三四线城市，万达广场发展速度之快令各个房地产开发商望之莫及。根据万达集团自身发展战略，万达正在通过商家合作，快速扩展市场，奉行天下武功、唯快不破的发展思路，未来万达广场将会覆盖中国大部分的地级以上城市。

（二）产品演变

1.单店：万达集团初代产品。虽然也是以商业广场的形式进行建设，但是面积一般较小。销售主要依靠出售或者长期低价出租物业给知名品牌，以便快速回笼资金，满足集团二次投资需要。2.组合店：这是万达集团的第二代产品。建立以超市、影院为主打的购物中心，零售类门店占据广场绝大部分空间，并且没有文化娱乐、酒店等服务。3.城市综合体：第三代万达产品城市综合体是一种多功能于一体的大型商圈。占地面积较大，一般在50至100万平方米左右。城市综合体中涵盖了写字楼、酒店、公寓、以及在组合店的基础上增添餐饮、娱乐和文化等多种服务。城市综合体采用“以售养租”的方式，即将综合体内的住宅、小型商业和写字楼销售，用销售获得的资金来支持综合体内其他长期低价出租物业给知名品牌的部分。这种“以售养租”的方式解决了万达城市综合体的资金回笼问题。4.万达城：万达集团的第四代产品万达城与第三代城市综合体类似但又有所不同。万达城主要由单体万达购物中心、创意休闲街区、休闲娱乐中心以及酒店和写字楼组成，主打文化旅游，是万达从只有商业购物中心向大型综合型商业文化购物公园的转变。万达城的项目创意独特、设计团队强大而且万达拥有其知识产权。万达集团的第四代产品与第三代产品相比较更受到地方政府支持。因此，第四代产品万达城是对城市发展向心力最强的一代。

（三）商业模式

1.以售养租由于万达广场投资金额巨大，并且广场后期维护金额高昂，资金运转问题是万达模式核心问题之一。万达广场依靠以售养租的模式，将住宅、写字楼等销售获得的资金用于购物广场的后期维护，将购物广场抵押给银行，从而获得资金回笼，用于投资下一个万达广场，以此方式，万达广场得以快速回笼资金，创造了一年新建60座万达广场的记录。并且，得益于中国过去十年房地产行业的快速发展，房价大涨，万达集团自己持有的购物广场等不动产资源价格迅速上涨，企业市值急速攀升。2.军事化管理模式万达集团的所有员工都认同万达的价值观，这种管理制度带有军事化的色彩，其企业文化在企业高速成长期时发挥着相当重要的作用。由于这种军事化管理的方式，万达的日常工作，往往都是直截了当、一针见血，杜绝一些假大空的内容，全部工作要求落地、实操。所有工作要求细致认真，例如万达集团商业资产投资制度，10年前就形成了“投资100问”，将土地、配套、规划、税费等一系列问题解释得细致入微。并且万达崇尚工作简洁高效，奉行少即是多的方针，进而将“投资100问”简化为“投资50问”，力求一些规定简洁明了。3.品牌合作万达广场发展历时5年，积累了大量的品牌资源，每当一个新的万达广场刚刚建立，广场内的店面资源就被抢购一空。深入观察万达的招商工作，万达并不以租金高为唯一衡量标准，而是充分考虑企业的风险控制能力，基本以引进知名品牌公司为主，很少引进新品牌公司。但为了更好地实现广场功能互补，一些低租金的服务形态，如电影院、电玩城等往往要占到一半以上的空间，零售业不足50%。

三、万达模式的优势

（一）提升城市形象

经济发展状况是一个城市形象的象征。随着城市化进程的加快，万达将许多第三代产品城市综合体建在三四线城市。在这些城市，往往一个万达广场就可以覆盖全市大部分人口，万达广场的建立，往往会形成该城市的商业中心，带动周围经济的发展。并且作为一个地标建筑，万达广场以其现代化的建筑外表构成相关城市形象的印记，提升了城市的形象，使城市更加现代化。

（二）增加就业

万达城的建立带动了周边基础设施建设和公共服务设施发展，形成了一个新的商业圈。这个新的商业圈一旦形成，就需要大量的服务人员，给城市带来了大量的就业机会。并且这些就业机会往往集中于第三产业，优化了该城市的就业结构。

（三）提高税收

万达广场拥有大量的店面，这些店面往往成为了城市居民消费的首选，由此促进了该城市的内部需求，消费的提升使得政府税收随之增加，为政府带来了后续的财政收益。

（四）带动周围地价

万达城由于自身功能丰富，生活方便，每当建成，都会成为市民争相购买的抢手货，从而使得万达城的商品房价格往往高于城市平均价格，而距离万达城较近的商品房价格也随之提高，进而带动了万达城周围地区地价的普遍提高。

四、发展建议

对于其他房地产企业而言，由于近年来地价攀升，仅仅依靠传统的商品房售卖业务已经难以为继，参考万达模式进行相似的产品改良不失为一种更好地发展模式。本文基于万达模式的分析，为中国房地产企业提出了新的发展建议。

（一）采取PPP模式

PPP模式即Public-PrivatePartner-ship模式，是指政府与社会企业合作进行基础设施建设投资的模式。在PPP模式下，企业通过政府的帮助可以低成本拿到土地，并得到政府的资助进行开发。建成后，企业按照事先约定好的比例进行收益分成，以此模式可以迅速回笼资金，并进行多园区复制，通过招商企业进驻，从而带动周边房地产发展，形成外部效应。运用此模式，房地产企业可以在与政府合作开发公共设施如公共体育馆的同时，在周围兴建商业房产，一方面前期减少土地资本投入，另一方面，因为整体规划及公共体育馆的建立，该商业房产将具有更大的外部优势，例如方便健身、绿化丰富等。由此，自身房产价格随之提升，企业从而可以以更高的价格售卖自己的房源，获得更高的资本回报率。

（二）采取以售养租模式

参照万达广场的特点，房地产企业在开发商品房时可以自己修建一些配套的购物娱乐设施，例如购物广场。将购物娱乐设施以外的房地产进行售卖，从而支持该设施的长期运行，通过该设施抵押向银行贷款以获得资金回笼，便于下一步投资开发。如此，循环往复，有利于房地产企业迅速发展。

参考文献：

[1]刘静.万达与万达模式[J].城市开发,2017(08).

[2]黄本笑、于乐.“万达模式”和它的前因后果[J].现代物业,2011(06).

[3]刘卫民.新时代更需要房地产行业高质量增长[J].中国建设报,2018(04).

作者：马紫妍 单位：北京市第十三中学