摘要:随着国民经济的发展和人民生活水平的不断提高，我国人民的住房需求也越来越大，需求的增大也促进了房地产行业的快速发展，但是在发展的过程中也面临着很多的行业难题，特别是在商品房方面，买卖纠纷出现的几率还是比较大的，开发商逾期办证就是一种比较常见的问题。为了保障房地产行业的长远发展，解决这方面问题是非常有必要的，本文结合我国房地产开发的实际情况对开发商逾期办证的责任承担问题提出了自己的看法，仅供参考。

关键词:房地产;开发商;逾期办证;责任承担

房地产相关行业的发展不仅事关我国国民经济的发展，同时也关系到我国广大人民的生活水平，但是房地产和开发商行业的发展涉及到很多的经济问题，所以比较容易引起一系列的经济纠纷，这些经济纠纷不仅会影响到房地产开发商工作的效率，同时也会对房地产和开发商的社会形象造成负面影响。所以说进行房地产开发商逾期办证问题的研究是非常有必要的，这样更有利于分清工作中的责任承担问题。

一、逾期办证问题的概述

(一)初始登记业务

初始登记业务是后期全部工作的基础，也是前提，具体内容也就是对新建的商品房进行登记，这类工作一般是由房地产开发商来推进的。登记的内容也是比较多的，譬如土地使用权证书，开发商施工许可证等等，同时也包括对房产的测绘资料和详细信息。如果出卖人按照上述规定递交了相关证明，那么就可以认为基本完成了初始登记业务，但是这并没有进行房屋所有权的转让，所以这时房地产和开发商应该帮助购买者完成相应的房屋转让登记。(二)逾期办证的原因在相应证明的办理过程中，初始登记义务是最基本的，如果不能按时按量完成初始登记业务，可能就会造成后续工作的延期，开发商逾期办证就是比较常见的一种现象。而未能按时办证的原因还是比较多的，总的来说有以下几个方面的原因:第一，开发商的相关手续不合法。开发商相关手续的不合法，就会加大审查机关的审查难度，延长办证的期限，所以比较容易出现逾期办证的问题;第二，开发商等相关部门没有按时按量缴纳土地使用权出让金。出让金的转让是相关法律所规定的，如果开发商不缴纳出让金，那么土地管理部门就会出面干涉，也会增加办理工作的周期所以也是造成开发商逾期办证的一个主要原因;第三，房地产开发商违规建房。违规建房比较容易导致房屋建筑出现一系列的质量问题，导致建筑无法通过土地规划部门的审核范围，也会大大增加审核的时间，从而导致开发商的逾期办证。

二、追究逾期办证的诉讼时效

(一)请求办证诉讼时效

根据相关司法规定来看，购房者申请房屋权属证书具有很大的特殊性，因为这个过程兼具了规定和法定。从约定的角度来看，购房者在购房后，出卖人应该帮助其办理相关程序，并且要在规定的时间内完成这项任务;从法定的角度来看，开发商也应该在法律规定的时间内办理相关程序，所以如果逾期办证的时间超过了两年，那么出卖人是要承担相关责任的。但是法定义务不会受到诉讼时效的太大影响，所以说办证的过程还是比较复杂的。

(二)请求违约金诉讼时效

违约金的具体形式还是比较多的，适用于不同的情况下，但是法律的后果会受违约金计算形式的影响，但是如果采用固定数额，那么债权就是一时性债权，但是大部分的违约金计算形式都是比较适用于诉讼时效的，可以说，起诉前两年之内的债权都由诉讼时效来保护。

三、减少开发商逾期办证现象的措施

(一)健全房地产市场准入机制

在房地产企业进入市场之前，一定要对房地产的相关信息和资质进行调查，从根本上保证房地产市场的合法性和合理性。并且要强化房地产行业的法律意识和责任意识，如果企业违反相关规定，那么就要受到相关法律的严惩。在企业进入市场后，也要完善相关的监督机制，充分发挥监督部门，对房地产行业的发展进行全面审查，严惩违法违规行为，为房地产开发行业的发展营造一个良好的外部环境。

(二)完善行业相关法律法规

完善行业相关法律法规也是非常有必要的，而完善相关法律法规的具体内容也是比较多的，但是都需要与房地产开发行业的实际情况相结合，总的来说有以下几个方面需要完善:一方面是房地产开发商办证过程中的法律法规完善问题，要善于总结经验和教训，并且要善于学习西方发达国家的先进管理经验和教训;另一方面是房地产开发商办证的相关流程，对这些流程进行详细的分工，能够大大提高开发商办证的效率，从根本上解决逾期办证的问题。

(三)发挥政府部门的调控作用

结合我国房地产开发商的实际来看，政府部门对于相关行业的管理已经有了比较明确的规定，但是从实际管理情况来看还是不容乐观的，大部分的管理工作都没有落实在实际工作中，所以说政府要加快自身的职能转变，简化办证流程，加强部门间的沟通与交流，发挥宏观调控的作用，还可以利用网上申报等多种现代信息处理渠道，提高办证工作的效率。

四、结语

从上述叙述中可以看出，房地产开发商的逾期办证问题比较严重，所造成的负面影响也比较大，为了保障房地产行业的快速发展，对逾期办证的责任承担问题进行分析是非常有必要的。房地产行业影响到我国人民的生活水平，让我们携起手来一起努力。

［参考文献］

［1］王忠．由于政策原因导致逾期办证开发商不承担违约责任［J］．中国房地产，2011(19):61－65．

［2］赵欣．试论商品房买卖纠纷中逾期办证违约责任的诉讼时效问题［J］．法制与社会，2011(17):67－68．

作者：陈慧贤 单位：天津北洋律师事务所